Что происходит на рынке вторичного жилья в Астрахани, будет ли цена на недвижимость падать?

Делать прогнозы – дело неблагодарное. В том числе, если касаются они рынка недвижимости. И все же аналитики, риелторы, да и сами люди пытаются сделать осторожные шаги в этом направлении и понять, совершать ли сейчас сделки. Пока основная версия такова: квартиры и дома будут дешеветь. Так думают аналитики. Однако, есть и другая точка зрения, которой придерживаются риелторы: рынок недвижимости очень консервативный, цены в нем только растут.

Заметный рост цен на жилье начался два года назад и длился вплоть до нынешнего года. В этом году рынок недвижимости закрутила воронка событий. Продавцы и покупатели не единожды поддавались панике: одни старались успеть вложить накопления в жилье, боясь инфляции и полного обесценивания денег, другие наоборот, отказывались продавать, по той же самой причине. Февраль и сентябрь, пожалуй, можно назвать «черным лебедем» на рынке недвижимости. Произошедшие в эти периоды политические и экономические события мало, кто мог предугадать, но они сильно повлияли на продажу и покупку квартир и домов. В результате рынок стал напоминать американские горки, когда бум продаж сменялся полным штилем.

Еще одним неприятным моментом стало небольшое (но все же) повышение ставки по ипотеке. Ее увеличили сразу несколько крупных российских банков. (Кстати, согласно данным агентства РИА Рейтинг, на протяжении трех последних лет сокращается доля  астраханских семей, которые могут решить жилищный вопрос с помощью ипотеки. В 2019 году ипотеку могли оформить 31,5 % семей, в 2020 году – процент сократился до 30,6, а в прошлом составил 29,6. Что будет в текущем году – посмотрим).

Это заставило обеспокоиться тех, кто намеревался отправиться в банк для оформления ипотеки. Многие покупатели встали перед выбором: то ли повременить с покупкой, ожидая, когда ставка начнет снижаться, то ли наоборот поторопиться, пока не стало хуже. Спустя непродолжительную качку, ставка нормализовалась и покупатели выдохнули, но неуверенность осталась.

Аналитики подумали и пришли к выводу

То, что данную сферу экономики обязательно коснутся изменения, утверждали и продолжают утверждать многие аналитики. Часть из них ориентировалась на количество ипотечных займов, выданных в первой половине осени. Их количество сократилось по сравнению с июлем и августом, это дало повод считать, что на рынке недвижимости начался застой.

«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — рассказал изданию «Эксперт» старший аналитик AMarkets. 

Еще ряд аналитиков, чье мнение приводит Рамблер, считают , что стоимость жилья снизится и ценового минимума стоит ждать к лету следующего года. «Похудеет» цена не на много, примерно на 5-10%. Но уже во вторую половину 2023 года недвижимость опять начнет дорожать.

«На данный момент в большинстве регионов России наблюдается замедление роста цен или их постепенное снижение на фоне сжатия платежеспособного спроса, - пояснила «Блокноту Астрахань»  аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. - Мы полагаем, что такая тенденция будет сохраняться до конца текущего – начала следующего года. Пока очевидных драйверов для роста спроса нет, поскольку цены слишком высокие, а благосостояние россиян ухудшилось. Кроме того, на фоне внешнеполитической неопределенности многие взяли паузу в вопросе покупки квартиры – в ожидании или прояснения ситуации, или снижения цен».

Впрочем, наша собеседница уверена: в долгосрочной перспективе недвижимость в любом случае растет в цене, но сейчас не так много инвестиционно привлекательных объектов на рынке. И также есть вероятность, что цены действительно снизятся. Если покупка осуществляется на долгосрочную перспективу, то есть смысл сегодня поискать перспективные варианты, но если цель стоит в вопросе извлечь быструю выгоду, то есть перепродать, то сейчас – не самое подходящее время, полагает Наталия Пырьева.

Жилье, ты тронулось? Вниз.

Логика простых покупателей, рассчитывающих на то, что недвижимость начнет дешеветь в ряде регионов, проста: в свете последних событий люди начнут продавать жилье на эмоциях, побыстрее, и это хорошая возможность купить квартиру за меньшие деньги.

«Мы с семьей присматривались к Ростову-на-Дону. Решили, если переезжать, то в центр города: на улицу Садовую или Пушкинскую. Изучали сайты объявлений, те квартиры, которые нам понравились, стоили 7-7,5 миллионов рублей. Сейчас квартиры того же уровня в основном стоят 6-6,5 миллионов», - рассказывает «Блокноту» астраханка Ольга Леликова. Неужели цена действительно стала падать?

Согласно данным сайта объявлений, сейчас в столице Южного федерального округа более 39 тысяч предложений в сфере недвижимости. За последний месяц подешевели только однокомнатные квартиры, цены на двушки и трешки пошли в гору, сообщает сайт realtymag.ru. Например: в ноябре прошлого года метр жилья в среднем стоил 71 тысячу рублей, в феврале   - 80 тысяч, в марте – 86, а уже в этом октябре метр жилья оценивали в среднем почти в 96  тысяч рублей.

В Астрахани  тот же сайт недвижимости предлагает 5,6 тысяч квартир и комнат. В ноябре квадрат астраханской вторички стоил 56 тысяч рублей, в феврале – 61 тысячу, а еще через месяц – 62,5. Теперь же квадратный метр б\у жилья оценивается почти в 68 тысяч рублей. Такие данные приводит статистика сайта Restate.ru.

Аналогию Астрахани можно провести не с городом, чье население почти миллион человек, а с сопоставимой нам Пензой. Сейчас в ней, по данным того же сайта по продаже жилья, выставлено почти 11 тысяч квартир и комнат. Год назад квадратный метр вторички оценивали в 67 тысяч рублей. К марту ценник поднялся до 74,7 тысяч рублей. Сейчас тот же метр уже стоит почти 80 тысяч рублей.

Рынок становится честным

Лучше всего настроения рынка видят риелторы. Паника на нем царила в марте. Люди, боявшиеся обесценивания денег, старались побыстрее вложить свои накопления в недвижимость. Именно на этот месяц приходится бум сделок. Их было примерно в 2,5 раза больше, чем в апреле или мае, рассказывает риелтор из Астрахани Ринат (по просьбе нашего собеседника, мы не указываем его фамилию).

К апрелю цена на недвижимость выросла и уже не понижалась. В оставшиеся два весенних месяца наступило затишье, спрос превышал предложение. Но опасения, в самом черном варианте (когда на деньги от проданной машины можно купить только колготки), не подтвердились и к июлю ситуация на рынке нормализовалась. В сентябре снова началась сумятица, люди покупали и продавали на эмоциях. Прогноз на ноябрь наш собеседник делает очень осторожный: «Думаю, объемы прошлого ноября мы не повторим, количество сделок упадет на 15-20%, но в целом цена на жилье не пойдет вниз».

И все же некоторые изменения, считает риелтор, произойдут. «Рынок недвижимости станет более честным. Сократится разница между декларируемой ценой, той которую покупатель видит в объявлении и реальной, за которую продавец готов продать квартиру или дом. На этом фоне может показаться, что цена на недвижимость падает, но это удешевление иллюзорное. Просто цена станет честнее», - говорит наш собеседник. Объясним на пальцах: раньше в объявлении мы указывали стоимость квартиры – три миллиона рублей, а в реальности готовы были ее продать за 2,5. Теперь мы будет указывать в объявлении более реальную цену, чтобы привлечь покупателя – 2,7 миллиона, но продать будем готовы за те же 2,5 миллиона. Судя по объявлениям, действительно будет казаться, что цена падает, но реальная цена не снизиться.

«Шоковые моменты в экономике длятся один-два месяца, потом все возвращается на свои места. Единственное, что сейчас плохо продается – это дорогие квартиры и дома, - резюмирует риелтор. – Что касается подорожания или удешевления жилья, скажу так: вы когда-нибудь видели, что продуктовая корзина дешевеет? Так и недвижимость. Думаю, цена на нее продолжит расти».

Ольга Кобыляцкая